U heeft een kavel, een leegstaand pand of een schuur waar u iets mee wilt, en dan blijkt uit het omgevingsplan dat de functie of de maatvoering niet mag. Dat is geen eindpunt. Sinds de Omgevingswet in werking is, loopt afwijken van het omgevingsplan via een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, in de praktijk de BOPA genoemd.
Wat een BOPA precies is
Een BOPA is een vergunning waarmee de gemeente toestaat dat u van het omgevingsplan afwijkt, zonder dat het plan zelf eerst wordt gewijzigd. Het vervangt wat voorheen de afwijkingsvergunning en de kruimelgevallenregeling was. Denk aan een woning op een plek met een agrarische functie, een bedrijfspand dat u wilt splitsen of een bouwhoogte die een paar meter boven de regel uitkomt.
De gemeente toetst daarbij of uw plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat is ruimer geformuleerd dan het oude begrip goede ruimtelijke ordening, maar het komt in de praktijk neer op dezelfde vraag, namelijk of dit plan op deze plek verantwoord is.
Twee procedures en wat dat voor uw planning betekent
De meeste aanvragen lopen via de reguliere procedure van acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Bij plannen met grotere gevolgen kiest de gemeente voor de uitgebreide procedure, en dan loopt de doorlooptijd op tot ongeveer een half jaar. Daar komt in bepaalde gevallen nog het adviesrecht van de gemeenteraad bij, wat om raadsvergaderingen heen gepland moet worden.
Welke route uw plan volgt, bepaalt dus of u in maanden of in kwartalen rekent, en dat is precies wat u wilt weten voordat u een koopovereenkomst ondertekent. Zie daarvoor bijvoorbeeld de pagina BOPA aanvragen? BNO helpt!, waarop de stappen en de doorlooptijden op een rij staan. Reken bij uw eigen planning altijd met de langere variant, dan komt een snelle uitkomst als meevaller.
Participatie is geen formaliteit meer
Onder de Omgevingswet vraagt de gemeente bij een BOPA naar wat u met de omgeving heeft gedeeld. Dat betekent buren, een dorpsbelangenvereniging of een ondernemersvereniging spreken voordat u indient, en vastleggen wat daaruit kwam. Gemeenten hanteren daar eigen beleid in, dus vraag op tijd wat uw gemeente verwacht.
Onderschat dit deel niet. Een plan waar de buurt van schrikt, kan alsnog stranden op bezwaar, ook als het inhoudelijk klopt. Een gesprek aan de keukentafel en een aanpassing in de bouwhoogte of de plek van een inrit zijn vaak goedkoper dan een procedure van een jaar.
Wat er in een goede aanvraag zit
Een aanvraag die het eerste ambtelijke gesprek overleeft, bevat meer dan een tekening. Dit hoort er doorgaans bij.
een ruimtelijke onderbouwing met de motivering waarom dit hier kan
de onderzoeken die bij uw plan horen, van bodem en geluid tot stikstof
een parkeer- en verkeersparagraaf, afgestemd op het gemeentelijk beleid
een verslag van de participatie met de reacties erin
duidelijke tekeningen met maten, hoogtes en de inrichting van het perceel
Loopt u vast op de onderbouwing of op de vraag welke onderzoeken nodig zijn, dan is een bureau dat dit dagelijks doet vaak sneller dan zelf uitzoeken. Buro Nederlandse Ontwikkeling (BNO) of een ander bureau met ervaring in omgevingsrecht kan bovendien inschatten of uw plan haalbaar is voordat u kosten maakt voor onderzoeken. Dat scheelt geld bij plannen die het toch niet gaan halen.
Begin met een vooroverleg
Vraag de gemeente eerst om een vooroverleg of een conceptverzoek. U legt uw plan dan informeel voor en hoort waar de bezwaren zitten, zonder dat de klok van de procedure loopt. Neem naar dat gesprek een korte toelichting mee met tekeningen en een paar foto’s van de locatie. In één uur weet u dan meestal of u doorgaat, bijstuurt of iets anders gaat zoeken.